Cesja umowy deweloperskiej

Inwestowanie w nieruchomości to znakomity pomysł na lokatę kapitału, dlatego tak dużą popularnością cieszy się zakup tak zwanych “dziur w ziemi”. Inwestorzy chętnie kupują lokale na początkowym etapie realizacji inwestycji, by po pewnym czasie odsprzedać do nich prawa z zyskiem. Właśnie to działanie określamy mianem cesji umowy deweloperskiej. Jak jednak cesja mieszkaniowa przedstawia się w praktyce? Czy cesja umowy deweloperskiej wymaga zgody dewelopera? Ile wynosi opodatkowanie cesji umowy deweloperskiej? Odpowiedzi na te pytania znajdziesz poniżej. Przyjemnej lektury!

Cesja umowy deweloperskiej – co to jest?

Przez określenie cesja umowy deweloperskiej rozumiemy przekazanie wierzytelności, w tym wszystkich praw i obowiązków związanych z nieruchomością, z cedenta (zbywcy) na cesjonariusza (nabywcę). Cesja mieszkaniowa została ujęta w Kodeksie cywilnym w art. 509. Zgodnie z nim wierzyciel ma prawo przekazać wierzytelność na osobę trzecią bez zgody dłużnika, o ile nie kłóci się to z ustawą, zastrzeżeniem umownym lub właściwościami zobowiązania. Biorąc pod uwagę fakt, że w przypadku umowy deweloperskiej deweloper i nabywca są względem siebie zarówno dłużnikiem, jak i wierzycielem, osoba trzecia będąca cesjonariuszem przejmuje również wszystkie obowiązki wynikające z umowy.

Czy cesja umowy deweloperskiej to to samo co przeniesienie praw do nieruchomości?

Cesja mieszkaniowa dotyczy umowy deweloperskiej będącej zobowiązaniem dewelopera do przeniesienia praw do nieruchomości na kupującego. Sam proces przeniesienia praw odbywa się w formie aktu notarialnego.

Czy cesja umowy deweloperskiej wymaga zgody dewelopera?

Biorąc pod uwagę fakt, że razem z prawami do nieruchomości, podczas cesji umowy deweloperskiej, dochodzi do przekazania długu, jest ona możliwa wyłącznie za zgodą dewelopera. Zgodę tę można uzyskać w momencie chęci przeniesienia wierzytelności na osobę trzecią lub już w chwili zawierania pierwotnej umowy, zawierając w niej zapis, że deweloper wyraża zgodę na późniejsze przeniesienie praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy na osobę trzecią. Co jednak zrobić, gdy deweloper nie godzi się na cesję mieszkaniową, a sytuacja nabywcy zmusza go do cesji? Wówczas najlepiej rozważyć rozwiązanie umowy deweloperskiej tak, by deweloper mógł zawrzeć kolejną z innym amatorem nieruchomości.

Jaki zapis powinna mieć cesja umowy mieszkaniowej?

Sporządzając umowę cesji deweloperskiej warto pamiętać o następujących kwestiach:

-> cesję deweloperską regulują przepisy prawne zawarte w Kodeksie cywilnym;
-> cesja deweloperska powinna być spisana pod rygorem nieważności (art. 522 Kodeksu cywilnego);
-> umowę należy sporządzić w postaci pisemnej, jednakże zaleca się, aby miała ona postać aktu notarialnego;
-> w umowie cesji deweloperskiej należy precyzyjnie wskazać jakiej umowy deweloperskiej owa cesja dotyczy;
-> podczas formułowania cesji umowy deweloperskiej warto skorzystać z pomocy doświadczonego pełnomocnika, który skontroluje zapisy ksiąg wieczystych, określi stabilność finansową dewelopera i upewni się czy nie występują dodatkowe roszczenia wobec działki;
cesja umowy deweloperskiej wiąże się z pewnymi kosztami, w tym kosztami sporządzenia umowy notarialnej i kosztami współpracy z pełnomocnikiem.

Opodatkowanie cesji umowy deweloperskiej

Cesja umowy deweloperskiej wiąże się z koniecznością odprowadzenia podatku. W trakcie podpisywania umowy cesji deweloperskiej po stronie sprzedającego powstaje przychód na skutek odpłatnego zbycia praw majątkowych. To z kolei wymusza na sprzedającym obowiązek rozliczenia się z fiskusem zgodnie ze skalą podatkową, co oznacza, że w niektórych przypadkach sprzedający musi zapłacić nawet 32% podatku. Warto przy tym zauważyć, że opodatkowaniu podlega wyłącznie nadwyżka sumy przychodów nad kosztami uzyskania dochodu w danym roku podatkowym.