Wydaje się, że czasy, w których deweloperzy upadali, a ludzie tracili pieniądze inwestując w swoje mieszkanie są już dawno za nami. Lata 90`te pod wieloma względami były szalone, a przejście z komuny do suwerenności wymagało gruntownej zmiany przepisów prawnych. Zmiana ta dotyczyła również sektora budowlanego i z perspektywy czasu możemy powiedzieć, że była korzystna zarówno dla deweloperów jak i klientów.

Skąd idea rachunku powierniczego?

Na fali bankructw deweloperów w latach 90 i na początku XXI wieku ustawodawca zdecydował się na gruntowną reformę przepisów budowlanych. Za punkt honoru postawiono sobie w Polsce (i słusznie) ograniczenie do minimum funkcjonowania firm, określanych mianem “dzikich deweloperów”. Przepisy te konstruowane były przez długie lata, a ich finalnym efektem jest ustawa deweloperska z 16 września 2011 roku.

Dlaczego akt ten jest tak ważny zarówno dla deweloperów jak i nabywców nieruchomości? Przede wszystkim dlatego, że nakłada szereg obowiązków, które obie strony mają dotrzymać aby prowadzić inwestycję budowlaną. Jednym z tych najważniejszych jest konieczność prowadzenia rachunku inwestycyjnego.

Rachunek powierniczy – co to takiego?

Jeśli chcielibyśmy zdefiniować mieszkaniowy rachunek powierniczy to przede wszystkim powinniśmy sobie uświadomić, że jest to rodzaj rachunku bankowego, który w pewnym sensie podlega jurysdykcji bankowej. To na ten rachunek nabywca mieszkania (czyli inwestor) wpłaca pieniądze – określane mianem transz. Co niezwykle istotne z perspektywy kupującego – środki zgromadzone na rachunku powierniczym dewelopera zgodnie z założeniami ustawy deweloperskiej mogą być przeznaczone jedynie na inwestycję deweloperską.

Praktyka jest więc następująca:

1. Klient wpłaca pieniądze na poczet inwestycji, według ustanowionego z deweloperem harmonogramu.
2. Pieniądze trafiają na otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy
3. Deweloper w zależności od rodzaju rachunku, który posiada w banku pobiera środki z rachunku tylko na cele związane z inwestycją

Rodzaje rachunków powierniczych i ich główne zadanie

Rachunki powiernicze mają jedno główne zadanie – zapewnić ochronę interesów klienta, a przede wszystkim gwarancję przechowywania ich środków na poczet zakupionego lokalu. To niezwykle ważny aspekt, patrząc przez pryzmat potencjalnych problemów z płynnością finansową dewelopera, który mógłby takimi środkami spłacać inne zobowiązania. W przypadku rachunku powierniczego nie ma takiej możliwości, ponieważ przy każdej wypłacie środków (a ta możliwa jest tylko w przypadku rachunku powierniczego otwartego) deweloper musi wskazać cel na które chce pobrać pieniądze, zaś bank ma obowiązek to skontrolować.

Otwarty rachunek powierniczy

Ustawodawca przewidział dwa typy rachunków powierniczych. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy to taki, w którym bank może pobierać środki z rachunku bankowego w określonych harmonogramem etapach inwestycji. Warto podkreślić tutaj rolę tzw. Inspektora Nadzoru Budowlanego, który ściśle współpracuje z bankiem i sprawdza czy prace określone w założeniach harmonogramu budowlanego zostały wykonane, a środki mogą zostać zwolnione z konta.

Zamknięty rachunek powierniczy

Drugim typem jest zamknięty rachunek powierniczy. Ma bardziej rygorystyczny charakter. Klient wpłaca pieniądze na zamknięty rachunek powierniczy w banku dewelopera, natomiast ten może wybrać te środki tylko wtedy, kiedy zrealizuje daną inwestycję i przeniesie na nabywcę prawa do przedmiotu umowy, czyli mieszkania. Sytuacja ta ma miejsce, kiedy bank otrzyma tzw. odpis aktu notarialnego.

Podsumowując należy stwierdzić, że rachunki powiernicze to dobre i sprawdzone rozwiązanie, które przyjęło się dobrze w Polsce. Dzięki ich wdrożeniu ludzie chętniej kupują mieszkania, stopień świadomości o bezpieczeństwie inwestycji jest większy, zwłaszcza wśród młodych ludzi. Informację na temat typu rachunku powierniczego zawsze mogą znaleźć Państwo w prospekcie inwestycyjnym.